MEDIDA PROVISÓRIA Nº 2.221, DE 4 DE SETEMBRO DE 2001 - DOU DE 050/9/2001 (Edição Extra)
Altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, instituindo o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias, e dá outras providências.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no uso da
atribuição que lhe confere o art. 62 da Constituição, adota a seguinte Medida
Provisória, com força de lei:
Art. 1º
Art. 1º A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações:
"Art.
30-A. A
critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da
afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária,
bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do
patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à
consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias
aos respectivos adquirentes.
§ 1º O patrimônio de
afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do
patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele
constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação
respectiva.
§ 2º O incorporador
responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.
§ 3º Os bens e
direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de
garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado
à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias
aos respectivos adquirentes.
§ 4º No caso de
cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da
comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o
produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado
o disposto no § 6º.
§ 5º As quotas de
construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas
pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido
assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art. 35.
§ 6º Os recursos
financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para
pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.
§ 7º O reembolso do
preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das
unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais,
considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.
§ 8º Excluem-se do
patrimônio de afetação:
I - os recursos financeiros
que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44),
considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os
recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver;
e
II - o valor referente
ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no
caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime de
administração (art. 58).
§ 9º No caso de
conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser constituídos
patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os:
I - subconjuntos de
casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8º,
alínea "a"); e
II - edifícios de
dois ou mais pavimentos (art. 8º, alínea "b").
§ 10. Nas
incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá
contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela
cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de
financiamento." (NR)
"Art. 30-B. Considera-se
constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no
Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso,
pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno; a averbação não
será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o
imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua
aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.
§ 1º Nas hipóteses em
que não seja exigível o arquivamento do memorial de incorporação, a afetação
será definida, em qualquer fase da construção, em instrumento, público ou
particular, de instituição de condomínio, nos termos e com as discriminações de
que tratam os arts. 7º e 8º, considerando-se constituído o patrimônio de
afetação mediante registro da instituição no Registro de Imóveis competente.
§ 2º Havendo
financiamento para construção, o patrimônio de afetação poderá ser auditado por
pessoa física ou jurídica legalmente habilitada, nomeada pela instituição
financiadora da obra.
§ 3º As pessoas que,
em decorrência do exercício da auditoria de que trata o § 2º deste artigo,
obtiverem acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra
natureza referentes ao patrimônio afetado responderão pela falta de zelo,
dedicação e sigilo destas informações.
§ 4º O auditor
nomeado pela instituição financiadora da obra deverá fornecer cópia de seu
relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não
constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 3º.
§ 5º Incumbe ao
incorporador:
I - promover todos os
atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação,
inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
II - manter apartados
os bens e direitos objeto de cada incorporação;
III - diligenciar a
captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista
na presente Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da
obra;
IV - entregar à
Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do
estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos
financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período,
firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações
sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
V - manter e
movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de
depósito aberta especificamente para tal fim;
VI - entregar à Comissão
de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a
cada patrimônio de afetação;
VII - assegurar a
auditor, pessoa física ou jurídica, nomeado nos termos do § 2º, o livre acesso à
obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito
exclusiva referida no inciso V deste parágrafo e quaisquer outros
documentos relativos ao patrimônio de afetação; e
VIII - manter
escrituração contábil completa, ainda que optantes pela tributação com base no
lucro presumido.
§ 6º Verificada
alguma das hipóteses previstas no art. 43, incisos III e VI, a Comissão de
Representantes assumirá a administração da incorporação e promoverá a imediata
realização de assembléia geral, a esta competindo, por dois terços dos votos
dos adquirentes, deliberar sobre o prosseguimento da incorporação ou a
liquidação do patrimônio de afetação, bem como sobre as condições em que se
promoverá uma ou outra.
§ 7º Na hipótese de
que trata o parágrafo anterior, a Comissão de Representantes ficará investida
de mandato irrevogável, válido mesmo depois de concluída a obra, para, em nome
do incorporador, do titular do domínio e do titular dos direitos aquisitivos do
imóvel objeto da incorporação, outorgar aos adquirentes das unidades autônomas,
por instrumento público ou particular, o contrato definitivo a que o
incorporador e os titulares de domínio e de direitos aquisitivos sobre o
imóvel, em decorrência de contratos preliminares, estiverem obrigados, podendo para
esse fim transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a
responsabilidade do alienante pela evicção, imitir os adquirentes na posse das
unidades respectivas, outorgando referidos contratos mesmo aos adquirentes que
tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição
financiadora, nestes casos desde que comprovadamente adimplentes, situação em
que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real
sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente.
§ 8º O patrimônio de
afetação extinguir-se-á pela:
I - averbação da
construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome
dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do
incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;II -
revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos
adquirentes as quantias por esses pagas (art. 36), ou de outras hipóteses
previstas em lei; III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos
do § 7º." (NR)
"Art. 30-C. A insolvência do incorporador
não atingirá os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa
concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios,
obrigações e encargos objeto da incorporação.
§ 1º Nos sessenta
dias que se seguirem à decretação da falência do incorporador, o condomínio dos
adquirentes, por convocação de sua Comissão de Representantes ou, na sua falta,
de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do
juiz da falência, realizará assembléia geral na qual, por maioria simples,
ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e,
por dois terços dos votos dos adquirentes, instituirá o condomínio da
construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos
da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43,
inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser
feita pela instituição financiadora.
§ 2º Perde eficácia a
deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º caso não se
verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e
trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos
geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, os quais
deverão ser pagos pelos adquirentes no prazo de sessenta dias daquela
deliberação.
§ 3º Na hipótese em
que assumam a administração da obra, os adquirentes responderão solidariamente
com o incorporador:
I - pelas obrigações
previstas no § 2º, vinculadas a seu respectivo patrimônio de afetação, que
tenham sido objeto de lançamento de ofício ou cujo pagamento tenha sido
determinado na forma da legislação trabalhista, posteriormente àquela
deliberação e até a extinção do patrimônio de afetação na forma prevista no
inciso I do § 8º do art. 30-B;
II - pelos tributos
resultantes da diferença entre o custo orçado e o custo efetivo verificada até
a data da decretação da falência, correspondentes a seus respectivos empreendimentos
imobiliários.
§ 4º Cada condômino
responderá individualmente pelas obrigações na proporção dos coeficientes de
construção atribuíveis às respectivas unidades, se outra forma não for
deliberada em assembléia geral por dois terços dos votos dos adquirentes.
§ 5º As obrigações
previstas nos §§ 2º e 3º serão arrecadadas à massa, sendo seus respectivos
valores depositados em conta-corrente bancária específica e destinados,
exclusivamente, ao pagamento de créditos privilegiados, observada a ordem de preferência
estabelecida na legislação.
§ 6º As obrigações
referidas no § 2º poderão ser pagas parceladamente, em até trinta meses,
observando-se que:
I - as parcelas serão
acrescidas de juros equivalentes à taxa referencial do Sistema Especial de
Liquidação e de Custódia (Selic), para títulos federais, acumulada mensalmente,
calculados a partir do primeiro dia do mês subseqüente ao do vencimento da
primeira parcela até o último dia do mês anterior ao do pagamento e de um por
cento no mês do pagamento;
II - o síndico da
massa falida deverá ser comunicado da opção pelo parcelamento das obrigações no
prazo previsto no § 2º.
§ 7º Os proprietários
ou titulares de direitos aquisitivos sobre as unidades imobiliárias integrantes
do empreendimento, caso decidam pelo prosseguimento da obra, ficarão
automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos
relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de
financiamento da obra, se houver.
§ 8º Os condôminos responderão
pelo saldo porventura existente entre o custo de conclusão da obra e os
recursos a receber e os disponíveis na conta a que se refere o inciso V do § 5º
do art. 30-B, na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às
respectivas unidades, se outra forma não for deliberada em assembléia geral por
dois terços dos votos dos adquirentes.
§ 9º Para assegurar
as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do
patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta
dias, a contar da data de realização da assembléia geral de que trata o
parágrafo anterior, promoverá, em público leilão, com observância dos critérios
estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões
que, até a data da decretação da falência, não tiverem sido alienadas pelo
incorporador.
§ 10. Na hipótese de
que trata o § 9º, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à
fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao
empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se
tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o
proprietário do terreno.
§ 11. Dos documentos
para anúncio da venda de que trata o § 7º e, bem assim, o inciso III do art.
43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6º),
e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41).
§ 12. No processo de
venda de que trata o § 10, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de
condições com terceiros:
I - ao proprietário
do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do
incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração
objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data
designada para a venda;
II - ao condomínio,
caso não exercida a preferência de que trata o inciso anterior, ou caso não
haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde
que deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos
adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da
data designada para a venda.
§ 13. Realizada a
venda, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias
que se seguirem ao recebimento do preço:
I - pagar as
obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao
respectivo patrimônio de afetação a que se refere o § 2º , observada a ordem de
preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código
Tributário Nacional;
II - reembolsar aos
adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para
pagamento das obrigações referidas no inciso I;
III - reembolsar a
instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção,
salvo se outra forma não vier a ser convencionada entre as partes interessadas;
IV - entregar ao
condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de
responsabilidade do incorporador (§ 6º do art. 35 e § 5º do art. 30-A), na
proporção do valor obtido na venda;
V - entregar ao
proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da
pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor
atribuído à fração ideal;
VI - arrecadar à
massa falida o saldo que porventura remanescer.
§ 14. Na hipótese dos
§§ 2º a 6º:
I - os valores
arrecadados à massa constituirão crédito privilegiado dos adquirentes;
II - a extinção do
patrimônio de afetação prevista no inciso I do § 8º do art. 30-B não poderá
ocorrer enquanto não integralmente pagas as obrigações tributárias,
trabalhistas e previdenciárias a ele vinculadas." (NR)
"Art. 30-D. Para efeito, exclusivamente, do
disposto no § 2º do art. 30-C, a vinculação das obrigações ali referidas,
devidas pela pessoa jurídica, inclusive por equiparação, nos termos da
legislação do imposto de renda, dar-se-á pelo rateio:
I - do total das
obrigações da pessoa jurídica relativas ao imposto de renda e à contribuição
social sobre o lucro na proporção da receita bruta relativa a cada patrimônio
de afetação em relação à receita bruta total da pessoa jurídica,
considerando-se receita bruta aquela definida na legislação do imposto de
renda;
II - do total das obrigações
da pessoa jurídica relativas às Contribuições para os Programas de Integração
Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/PASEP) e à
Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) na proporção da
receita bruta relativa a cada patrimônio de afetação em relação à receita bruta
total da pessoa jurídica, considerando-se receita bruta aquela definida na
legislação específica dessas contribuições;
§ 1º Na hipótese das
demais obrigações trabalhistas, tributárias e previdenciárias, a vinculação
dar-se-á de forma direta, abrangendo tão-somente aquelas geradas no âmbito do
próprio patrimônio de afetação, na forma das respectivas legislações de
regência.
§ 2º As demais
obrigações trabalhistas, tributárias e previdenciárias comuns dos patrimônios
de afetação que não possam ser individualizadas a cada patrimônio serão
rateadas na proporção do respectivo custo do patrimônio de afetação em relação
ao custo total dos patrimônios de afetação.
§ 3º As demais
obrigações trabalhistas, tributárias e previdenciárias, não vinculadas
exclusivamente aos patrimônios de afetação, serão rateadas na proporção da
receita bruta do respectivo patrimônio em relação à receita bruta total da
pessoa jurídica, considerando-se receita bruta aquela definida na legislação do
imposto de renda.
§ 4º Na
impossibilidade de adoção do critério de rateio previsto no § 2º, em relação
àquelas obrigações utilizar-se-á o critério previsto no § 3º.
§ 5º As obrigações,
as receitas brutas e os custos referidos no caput e §§ 1º a 3º são os
correspondentes aos respectivos períodos de apuração e serão considerados
acumuladamente entre a data de início do empreendimento e a data da extinção do
patrimônio de afetação, nos termos do § 8º do art. 30-B, ou da decretação da
falência, se houver.
§ 6º Para os fins do
disposto neste artigo, os patrimônios de afetação equiparam-se a
estabelecimentos filiais, cabendo aos órgãos encarregados pela administração
dos impostos e contribuições respectivos determinar as hipóteses em que o pagamento
ou o recolhimento será efetuado por estabelecimento filial.
§ 7º O disposto no §
6º não implica atribuir a condição de sujeito passivo ao patrimônio de
afetação.
§ 8º O incorporador
deve informar, no demonstrativo trimestral a que se refere o inciso IV do § 5º
do art. 30-B, a ser entregue à Comissão de Representantes, o montante das
obrigações referidas no § 2º do art. 30-C vinculadas ao respectivo patrimônio
de afetação.
§ 9º O incorporador
deve assegurar ao auditor, pessoa física ou jurídica, nomeado nos termos do §
2º do art. 30-B, bem assim à Comissão de Representantes ou à pessoa por ela
designada, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do
montante das obrigações referidas no § 2º do art. 30-C vinculadas ao respectivo
patrimônio de afetação." (NR)
"Art. 30-E. O Poder Executivo poderá
regulamentar o disposto nos arts. 30-C e 30-D, inclusive estabelecer obrigações
acessórias destinadas ao controle do cumprimento das respectivas normas.
Parágrafo único. O
Conselho Monetário Nacional poderá estabelecer normas específicas para a
abertura e a movimentação da conta-corrente bancária a que se refere o § 4º do
art. 30-C." (NR)
"Art. 30-F. Serão dirimidos mediante
arbitragem, nos termos do disposto na Lei nº 9.307, de 24 de setembro de 1996,
os litígios decorrentes de contratos de incorporação imobiliária:
I - obrigatoriamente,
quando relativos à vinculação de obrigações de que tratam o § 2º do art. 30-C e
o art. 30-D; e
II -
facultativamente, nos demais casos." (NR)
"Art. 30-G. O disposto
nos arts. 30-C e 30-D aplica-se, exclusivamente, aos empreendimentos
imobiliários iniciados a partir de 5 de setembro de 2001." (NR)
"Art.
32. ........................................................................................................................
.........................................................................................................................................
§ 2º Os contratos de
compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas
são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a
terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador
ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término
da obra.
............................................................................................................................"
(NR)
"Art.
43.
......................................................................................................................
.......................................................................................................................................
VII - em caso de
insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não
sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá,
pelo voto de dois terços dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das
acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação,
mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na
proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado
líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e
deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos
termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados
pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do
contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores
privilegiados pelos valores da diferença não-reembolsada, respondendo
subsidiariamente os bens pessoais do incorporador." (NR)
"Art.
50. Será
designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão
de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os
adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43,
ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e,
em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação
dos arts. 30-A, 30-B, 30-C, e 30-D.
.........................................................................................................................................
§ 2º A assembléia
geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição
da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados
os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
.............................................................................................................................."
(NR)
Art. 2º
Art. 2º As contribuições para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/PASEP) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), devidas pelas pessoas jurídicas, inclusive por equiparação, de que trata o art. 30 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995, seguirão o mesmo regime de reconhecimento de receitas previsto na legislação do imposto de renda.
Art. 3º
Art. 3º Esta Medida Provisória entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 4º
Art. 4º Fica revogada a alínea "e" do art. 20 do Decreto-Lei nº 73, de 21 de novembro de 1966.
Brasília, 4 de setembro de 2001; 180º da Independência e 113º da República.
FERNANDO HENRIQUE
CARDOSO
Pedro Malan